Abbiamo fatto questo video per chiarire un po le idee a molte persone su come funziona il processo burocratico per comprare una casa o un terreno qui in Repubblica Dominicana, abbiamo scelto uno tra i piú conosciuti avvocati di Las Terrenas per fare l'intervista, Alejandrina Garcia George, qui di seguito potrete seguire l'intervista che abbiamo fatto:

I documenti principali da controllare per sapere se una casa o un terreno sono in regola in Repubblica Dominicana

Allora Alejandrina, parliamo di uno straniero che viene a vivere qui e che vuole comprare una casa, un immobile o un terreno quali sono i documenti piú importanti che bisogna avere.

La prima cosa che deve avere é la copia del titolo di proprietá del terreno che stá comprando, per poter determinare se il terreno é deslindato, dopo deve avere una copia di una planimetria e una copia di un documento d'identitá, in caso in cui sia dominicano si necessita la carta d’identitá altrimenti il passaporto.

Andiamo a spiegare bene come funziona, in Italia é differente, qui non basta avere il titolo di proprietá, bisogna avere anche il deslinder.

Si, il deslinder é obbligatorio, secondo la legge 108 il deslinder é un documento attesta la posizione esatta della proprietá territoriale acquistata che si realizza sul terreno in questione, viene effettuata da un perito.

Se non cé il deslinder quali sono i rischi per la persona che sta comprando senza deslinder.

Potrebbe avere problemi con i confini della proprietá , quindi si é convinti di aver comprato in una particella invece la proprietá comprata si trova in un altra.

Spieghiamo bene come é il funzionamento, se non c'é il deslinder vediamo come poter comprare ugualmente la proprietá,
facendo una promessa di vendita dove il venditore si impegna a dimostrare che la proprietá scritta sul titolo é di sua proprietá, questi controlli verranno effettuati sempre tramite il perito che controllerá la proprietá delle'effettiva particella di terreno.

Ok, quindi si puó comprare un terreno che non abbia il deslinder definitivo ma che sia in processo.

Anche se é in processo é buona norma che il pagamento al venditore non sia stato effettuato completamente fino al momento che si ha il documento di deslinder definitivo.

Quindi se é in processo di deslinder , questo ha un costo elevato da parte del compratore?

per quanto riguarda le spese del deslinder sono a carico del venditore.

L'iter burocratico per ottenere il deslinder definitivo quanto é? parliamo di un tempo che vá da 8 mesi ad 1 anno, perché normalmente il tempo che interviene il perito che prende le misure, la planimetria da effettuare con il gps, dopo viene la parte legale ed in ultimo la parte di registrazione negli uffici della provincia di appartenenza.

Che in questo caso parliamo degli uffici di Samaná per quanto riguarda tutta la penisola di Samaná e Las Terrenas.

La carta costancia praticamente é quando un particella di terreno ha piú proprietari ed é una certificazione che stabilisce che si é proprietari di una parte della terra ma non si sá di quale porzione di terra sia é proprietari, questo é un documento di proprietá provvisorio in attesa di deslinder definitivo.

Invece un titolo di proprietá deslindato non si puó frazionare perché se viene frazionato si perde il deslinder.

Per esempio il titolo che ho nella mano é di 106 mq, qualora volessi frazionare 50 mq perderei il deslinder e si convertirebbe in carta costancia.

Perché giustamente ci sarebbero due proprietari invece che uno.

Infatti per esempio se una persona ha 10 mila mq di terra e vuole suddividerla io consiglio sempre la suddivisione per non cadere nel discorso di dover ripetere il processo di deslinder.


Vediamo adesso come funziona la legge per aprire un attivitá in Repubblica Dominicana

Supponiamo di aprire un ristorante, dipende dal punto di vista, possiamo comprare un ristorante giá esistente oppure no, nel caso del ristorante giá esistente verrá venduto oltre che il ristorante fisico anche tutta la clientela, il nome commerciale, la sua fama, che é un bene intangibile ma che ha un suo valore commerciale.

Possiamo parlare anche di vendita dei muri che sono la vendita del locale fisico, quindi in questo caso stiamo parlando di Las Terrenas che é una zona turistica, quando si fá una attivitá come ristorante, bar o qualsiasi altra attivitá sono controllati dalla segreteria del turismo, sono loro che richiedono i requisiti per poter ottenere i vari permessi per poter operare.

Come funziona il discorso degli impiegati nel momento che io per esempio compro un ristorante, io devo informarmi che é che liquiderá i vari impiegati.

Normalmente gli impiegati devono essere liquidati dal vecchio proprietario ma in caso che non venga fatto lo dovrá fare il nuovo proprietario del ristorante.

Quindi é buona norma informarsi prima di comprare sia sulla situazione dei vecchi impiegati ma anche sulla situazione dei conti in sospeso con i vari fornitori.

Flor vediamo come funziona il discorso di imposte sulla societá srl in Repubblica Dominicana, quali sono le tasse da pagare.

Quali sono le tasse da pagare per una societá srl in Repubblica Dominicana

Per il fine anno si deve pagare una tassa del 29% sul guadagno dichiarato, poi abbiamo l'iva che qui é al 16%.

Ci sono altre tasse? c'e'l'anticipo che si paga in base ai guadagni, l'anticipo viene compensato se hai guadagni o perdite negli anni successivi.

Per quanto riguarda le tasse da pagare alla fine dell'anno abbiamo anche l'1% del totale dell'attivo dell'impresa, questo é a parte del 29%.

L'attivo é inteso come denaro e beni dell'impresa come auto e immobili.

Fine intervista

Qui di seguito abbiamo creato una specie di manuale per conoscere i termini piú importanti e per avere una lista delle documentazioni da dover presentare per poter effettuare una compravendita di un immobile in Repubblica Dominicana

I requisiti necessari per comprare un terreno in Repubblica Dominicana, condizioni legali necessarie che deve verificare l’avvocato che sta seguendo la pratica legale:

Primo: si deve richiedere una copia dei documenti, che attestino il venditore come proprietario dell’immobile, al fine di determinare se il soggetto è registrato come società commerciale o a nome di persona fisica e stabilire se il proprietario abbia una carta o un certificato di titolo di proprietà debitamente deslindato.

Quando si tratta di una persona fisica si richiedono i seguenti documenti :

  •  Copia del certificato del titolo di proprietà o carta Constancia
  • Copia della carta di identità in caso sia dominicano, se il proprietario è straniero ci vorrá una copia del passaporto.
  • Copia del disegno di progetto dell’immobile

 Quando si tratta di una società oltre alla documentazione sudetta dovremo avere :

  •  a) copia autenticata dello statuto;
  • b) copia autenticata della ultima Assemblea, dove si possa vedere quale sia la persona che ha il potere di vendita per la societá;
  • c) Copia della carta d'identità fiscale;
  • d) copia del registro di commercio attuale;
  • e) Copia del versamento di imposte sul reddito.
  • Sollecitare una certificazione dello stato giuridico dell’immobile

Secondo la legge 108-05 articolo 142 del regolamento di registro dei titoli che testifica la materia immobiliare in Repubblica Dominicana e la definisce nella maniera seguente :

La certificazione di stato giuridico dell’immobile è il documento emesso per il registro dei titoli dove si definisce lo stato giuridico e dove si pone il duplicato del certificato di titolo, indicando i seggi assegnati nel registro supplementare al giorno di emissione.

La finalità di questo certificato è quella di determinare se nel certificato del titolo dell’immobile esista una ipoteca,una lite aperta o un asservimento ed in ultimo se veramente questi diritti sono registrati a nome del venditore.

Cosa è il certificato di titolo

Articolo 66 del regolamento del registro dei titoli in Repubblica Dominicana : quando si procede alla registrazione di un immobile, il registro di titolo emette un certificato di titolo, nel quale verrá individuata la designazione dell’immobile, l’estensione della superficie, la data di acquisto, la data di iscrizione del o dei proprietari dell’immobile.

Con la presentazione del certificato di titolo si determina che l’immobile sia deslindato, condizione obbligatoria in Repubblica Dominicana.

Cosa è il deslinder

Secondo l’articolo 10 del regolamento di misure catastali in Repubblica Dominicana, il deslinde è il processo mediante il quale si determina la ubicazione ed i limiti di una parcella di terreno.

Cosa è la carta constancia annotada

Secondo l’articolo 2 della risoluzione 517, stabilisce che la carta Costanza annotata è il documento emesso dal registro di titolo,

che senza constatare una designazione catastale e un piano di misura debitamente approvato, accredita l’esistenza di un diritto di proprietà su una porzione di una parcella.

Una volta sollecitata l’attestazione dello stato giuridico si deve verificare all’ ufficio delle imposte interne corrispondente una certificazione IPI se si tratta di una persona fisica, IVCS se invece si tratti di persona giuridica, al fine di determinare se sopra l’immobile pesa alcuna imposta da pagare allo stato.

Una volta verificata e approvata tutta la sudetta documentazione si puó procedere all’acquisto del bene immobile di vostro interesse.

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